Comprar um imóvel direto com o dono, sem precisar pagar comissões para imobiliárias, pode ser um ótimo negócio, mas também envolve muitos riscos, principalmente sem a assessoria de um advogado de confiança, afirmam especialistas ouvidos pela Folha.
Normalmente, as empresas cobram taxas de 6% a 8% do valor da propriedade. Elas, em geral, são embutidas na venda, encarecendo o imóvel.
Mas não necessariamente um imóvel sai mais caro dessa forma. "Com mais opções de compra, o cliente pode fazer um negócio melhor", diz o advogado William Ferreira, professor da PUC-SP.
Edgar Faciola, dono do site Proprietário Direto (específico para vendas sem imobiliária), diz que a demanda por esses imóveis só cresce.
Ele afirma que o movimento triplicou desde o início do ano, impulsionado pela alta na venda por apartamentos usados.
Já Igor Lima, executivo do setor imobiliário do Google, diz que não há uma demanda específica por negócios diretos. "O cliente busca o imóvel ideal, não importa quem está vendendo."
Por questão de segurança, o site imobiliário VivaReal, não trabalha com esse tipo de venda. "São mais sujeitas a golpe", diz Rodrigo Iannuzzi, vice-presidente de produto.
Apesar da possibilidade de economia, comprar um imóvel direto com o proprietário, sem os devidos cuidados, pode sair caro. "A papelada é enorme. E os documentos podem ser falsificados. É uma temeridade fazer isso sozinho", afirma José Viana Neto, presidente do Creci-SP (conselho de corretores de imóveis de São Paulo).
Caso o vendedor tenha dívidas, por exemplo, o futuro dono pode ser despejado e perder o investimento, diz Luciano Godoy, especialista em direito imobiliário da FGV-SP.
Ele aponta que o comprador precisa checar certidões para saber se o dono do imóvel não está sendo processado na Justiça, ou corre o risco de ser considerado negligente e perder o apartamento.
O imóvel ainda pode ter dívidas de impostos ou de condomínio. Litígios de família e disputas de herança também são comuns, bem como processos contra construtoras.
Além de pagar a conta, o novo proprietário pode ficar com o imóvel encalhado, caso tente vendê-lo no futuro. "Depois da compra, o novo dono descobre que o prédio foi mal construído e tem defeitos na obra", diz Godoy.
Por isso, ao comprar direto com o dono é importante contratar um advogado de confiança –o serviço fica entre 1% e 5% do valor do imóvel.
Já com imobiliária, a compra é considerada mais segura, pois elas costumam ter advogados. Na etapa final, auxiliam comprador e vendedor com a checagem das certidões.
CAUTELA
O comerciante Adherbal Fonseca, de 56 anos, já vendeu dois imóveis sem corretor. Em ambas, nem ele e nem o comprador tinham advogados. "Copiamos um padrão de contrato e deu tudo certo."
Apesar disso, ele prefere usar os serviços de uma imobiliária. "É mais cômodo e tenho acesso a mais clientes." As empresas ficam responsáveis por mostrar e anunciar o imóvel, além da papelada.
Assim como na contratação de advogados, também é preciso ser cauteloso na escolha do corretor. Uma dica é verificar no site do Creci se o profissional está regular.
Mesmo assim, Godoy, da FGV, recomenda um advogado particular. "É uma compra complexa, decisão de uma vida inteira, e a imobiliária sempre está do lado do vendedor, que paga a comissão".
Segundo Igor Freire, diretor de vendas da imobiliária Lello, a maioria dos compradores paga um advogado para ter uma segunda opinião. "Mas não é necessário. Assessoramos os dois lados."
Para Viana Neto, do Cresci, a contratação extra é dispensável, pois o profissional já está submetido às regras legais, como o Código de Defesa do Consumidor.
Marco Aurélio Luz, presidente da AMSPA (Associação dos Mutuários de São Paulo e Adjacências), considera mais seguro fechar o negócio com uma imobiliária. "Os corretores podem ser responsabilizados pela venda", explica.
A possibilidade de responsabilizar judicialmente a imobiliária no caso de problemas, entretanto, não é consenso e varia de caso a caso.
"Geralmente, o comprador processa o vendedor, e não a imobiliária. Vendeu e entregou, a parte dela está encerrada", diz Godoy.
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